העסק מתאים לתוכנית - אבל מה כתוב בהיתר הבנייה?

Dan Ben Tzvi • 1 בנובמבר 2026

לפני ששוכרים או רוכשים נכס לעסק, כדאי לבדוק אם השימוש המתוכנן מותר גם לפי ההיתר הקיים, ומה נדרש כדי לשנותו.

חלל מסחרי עשוי להיראות מתאים לעסק חדש, והשימוש המבוקש עשוי להיות מותר בתוכנית החלה על המגרש. אך היתר הבנייה של הנכס יכול לקבוע שימוש אחר. הפער הזה חשוב לפני חתימה על הסכם שכירות או רכישה: התאמה לתוכנית אינה משנה מעצמה את השימוש שנקבע בהיתר. סעיף 145ה לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה–1965; תקנה 1 לתקנות שינוי שימוש למטרת עסק.

סעיף 145ה לחוק התכנון והבנייה מאפשר לקבל אישור לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק, כאשר מתקיימים התנאים המצטברים שבסעיף. בין היתר, השימוש המבוקש צריך להיות מותר בתוכנית ולתאום את ההנחיות המרחביות; הבקשה אינה יכולה לכלול עבודות הטעונות היתר או להיות מיועדת למפעל לייצור תעשייתי. נדרש גם שהשימוש לא יפגע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, ולא ישנה משמעותית את אופי הסביבה. יש לבדוק גם את מועד אישור התוכנית, כנדרש בסעיף. סעיף 145ה(א) לחוק; תקנה 9 לתקנות.


גם לבעלי הזכויות יש חלק בהליך

תקנות התכנון והבנייה (שינוי שימוש למטרת עסק), התשפ״ה–2025, דורשות לצרף לבקשה, בין השאר, את פירוט השימוש הקיים והמבוקש, התוכניות החלות, נסח הרישום וההיתר הקיים. נקודת המוצא בתקנה 5(א) היא קבלת הסכמה בכתב של כל בעלי הזכויות במקרקעין, לאחר שניתנה להם אפשרות לעיין בבקשה ובצרופותיה. אם בעל זכות לא נתן את הסכמתו, תקנה 5(ב) מסדירה מסירת עותק מהבקשה אליו ואת זכותו להגיש הערות בתוך 15 ימים. רשות הרישוי נדרשת לבחון הערות שהוגשו ולהכריע בהן במסגרת החלטתה. תקנות 3, 5(א)–(ב), 6 ו־12.

במקרקעי ישראל נדרשת תשומת לב נוספת: ככלל, תקנה 5(ה) מתנה את האישור בהסכמת רשות מקרקעי ישראל ומסדירה את דרך הפנייה אליה ואת המועדים לתשובתה. לתקנה יש הוראות מיוחדות גם למקרה שבו הרשות אינה משיבה במועד, ולבקשה הנוגעת לעסק טעון רישוי נקבע הסדר הגשה ייעודי. לכן אין להניח שהסכמת בעל הנכס לבדה משלימה את בדיקת הזכויות. תקנות 2(א)(3) ו־5(ה).


מה קורה לאחר הגשת הבקשה?

כאשר מדובר בעסק טעון רישוי ונדרשת עמדת גורם מאשר לפי התקנות, המבקש אינו מצרף אותה לבקשתו. לאחר קליטת הבקשה, המהנדס פונה לגורם המאשר. לפי תקנה 4, לגורם המאשר 15 ימים להשיב ממועד הגשת כל המסמכים הנדרשים לו; אי־מענה במועד מטופל בתקנות כאי־התנגדות לבקשה. תקנות 3(ב)–(ג) ו־4.

למי שמתכנן התקשרות ארוכת טווח חשוב לבדוק גם את משך האישור. תקנה 14 קובעת כי ככלל האישור יינתן לצמיתות. רשות הרישוי רשאית לקצוב את תוקפו מנימוקים מיוחדים שיירשמו בהחלטתה, אך התקופה שתקבע לא תפחת מחמש שנים. לכן יש לקרוא את האישור שניתן בפועל לפני שמסתמכים עליו בהסכם. תקנה 14.

התקנות נכנסו לתוקף בעיקרן ב־24 באפריל 2025, חודשיים לאחר פרסומן. להוראות מסוימות הנוגעות להגשה באמצעות מערכת מקוונת ולהסכמת רמ״י נקבע מועד תחילה של 1 בינואר 2026, או מועד מוקדם יותר התלוי בפרסום הודעת השר, כמפורט בתקנה 16. לפני הגשה יש לבדוק את דרך ההגשה שמפרסמת הרשות המקומית. תקנות 2 ו־16.

מה כדאי לעשות לפני חתימה? להשוות בין התוכנית, היתר הבנייה והשימוש המתוכנן; לזהות את כל בעלי הזכויות; ולבדוק אם הנכס הוא מקרקעי ישראל ואם העסק טעון רישוי. אישור שינוי שימוש לפי דיני התכנון אינו מחליף רישיון עסק כאשר רישיון כזה נדרש. סעיף 145ה לחוק ותקנות 2–5; הנחיות עיריית תל אביב־יפו המבחינות בין ההליכים.







מקורות ועדכניות: קובץ התקנות הרשמי 11764, מ־24.2.2025, תקנות 1–6, 9, 12, 14 ו־16; סעיף 145ה לחוק התכנון והבנייה בעותק חוק שפורסם באתר ממשלתי - עותק החוק ישן, ותוכן הסעיף הוצלב עם נוסח עדכני שאינו פרסום רשמי; הנחיות עיריית תל אביב־יפו. המידע נבדק ליום 1.11.2026. המאמר מוגש לאישורו המקצועי והעריכתי של בעל המשרד.

https://www.pexels.com/photo/aerial-footage-of-houses-4192246/

הגג כבר אינו פרט לסוף התכנון

מאת Dan Ben Tzvi • 1 בנובמבר 2026
מתי נדרשת התקנת מערכת סולארית, מתי די בהכנות, ואילו חריגים כדאי לבדוק לפני הגשת בקשה להיתר?

התמחות משפטית בתחומי המקרקעין, נדל"ן והליכי תכנון ובנייה

מאת Dan Ben Tzvi • 4 באוקטובר 2024
משרדנו מתמחה במתן שירותים משפטיים מיוחדים בתחומים המורכבים של עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה. אנו מספקים ללקוחותינו ייעוץ המותאם לצרכיהם הספציפיים, דרך הידע הרב על מסגרות רגולטוריות ומורכבויות פרוצדורליות אשר אגרנו במהלך השנים. להלן תחומי התמחותנו בהם אנו מציעים ייצוג משפטי: עסקאות מכר, נדל"ן ובדיקות תכנון מקיפות בכל עסקת נדל"ן, יסודיות ודיוק בעלי חשיבות עליונה. אנו מציעים ייצוג קומפטנטי ומנוסה בעסקאות מכר, תוך הקפדה על ביצוע כל בדיקות הנאותות הנדרשות. ניתוח תכנוני מבטיח כי עסקאות אלו תואמות הן לתקנות התכנון והבניה הנוכחיות והן לטווח ארוך, ושומרות בכך על לקוחותינו מפני בעיות משפטיות או פרוצדורליות פוטנציאליות. בין אם הם מדובר ברכישת או מכירת נכס, לקוחותינו נהנים מייעוץ נהיר ואסטרטגי, ובזאת מפחית סיכונים תוך הבטחת השקעותיהם. ייצוג בהליכי תכנון ובניה מורכבים אנו מתמחים בייצוג משפטי בנוגע להליכי תכנון ובנייה. זאת כולל: קידום היתרי בנייה; קידום תוכניות בניה ופיתוח תוך עמידה בתקנות רשויות התכנון המקומיות והמחוזיות (EPA). צוותנו מספק גם ייצוג עז ואיתן במהלך הליכי ערר והתנגדות, תוך ליווי ותמיכה בפני ועדות מקומיות לתכנון ובנייה על מנת להבטיח כי פרויקטים של לקוחותינו יתנהלו על הצד הטוב ביותר. במקרים הדורשים התמודדות משפטית, אנו מייצגים בהליכי ערר בוועדת הערר לתכנון ובניה, תוך היגוי מיומן דרך כל משוכה משפטית להשגת האישורים הנדרשים. הליכי עתירה מנהלית בתכנון ובניה בנושאים הדורשים התערבות משפטית של בית המשפט, אנו מציעים ייצוג מקצועי בהליכי עתירות מנהליות בתחום דיני התכנון והבנייה. כאשר מתעוררות מחלוקות על החלטות מחוזיות או עירוניות, אנו פועלים בנחישות בכדי לערער או להגן על זכויות לקוחותינו בהליכי התכנון והבניה. גישתנו קפדנית, ומבטיחה שכל טיעון משפטי מנוסח במומחיות לשם השגת התוצאות הטובות ביותר עבור לקוחותינו. ע"י שילוב תובנה משפטית מקיפה עם גישה ממוקדת ללקוחותינו, משרדנו מחויב להבטיח הצלחת פרויקטים בתחום הנדל"ן, והתכנון והבנייה. אנו מספקים לא רק ייצוג משפטי אלא שותפות אסטרטגית המניעה תוצאות ארוכות טווח.

מעבר לאתר חדש

מאת Dan Ben Tzvi • 14 באוגוסט 2023
שלום לכל לקוחותינו, אנו שמחים לבשר לכם על מעבר לאתר חדש ומשופר. לאחר שנים של חידוד והתמקדות בשירותים המשפטיים שלנו, האתר שלנו שודרג ושופר עם שיפוץ גדול. האתר הקודם שירת אותך היטב ונתן את שירותינו המשפטיים המקצועיים בצורה מצוינת. אבל עכשיו זה הזמן לקחת את השירות שלנו לשלב הבא. האתר החדש שלנו מספק לכם ממשק מודרני ונוח יותר, שעוזר לנו להתקרב אליכם ולספק לכם את מיטב הפתרונות המשפטיים. עם האתר החדש תוכלו ליהנות מחוויית ניווט משופרת, גישה מהירה וקלה למידע המקצועי שאנו מספקים ואף לשאול שאלות או להודיע על צרכים בקלות ובנוחות. אנו מזמינים אותך לבקר באתר החדש שלנו ולגלות את השיפורים הגדולים שעשינו. הכתובת החדשה היא: https://www.bentzvi-office.com/ ברכות חמות, עו"ד יעקב בן צבי

ייצוג בהליכים ייחודיים מול מחלקת אכיפת דיני מקרקעין מכוח התיקון לחוק (קמיניץ).

מאת Dan Ben Tzvi • 12 במרץ 2019
תיקונים משפטיים חדשים בחוק (קמיניץ) הביאו לאפשרויות משפטיות ייחודיות המשמשות ככלים מרכזיים להתמודדות עם מצבים שונים הקשורים בנכסים. בתחום זה אנו נכנסים כעורכי דין המתמחים בנכסים, המגמה המרכזית היא מהירות ויעילות. המטרה שלנו היא להבטיח תהליכים משפטיים ממשלתיים ויעילים, המאפשרים ללקוחותינו להתמקד בפעילות העסקית העיקרית שלהם מתוך ידיעה מלאה שהנכסים שבבעלותם מטופלים בצורה מקצועית ומדויקת.

הגשת מסמכים ודיווח מקוון בעסקאות מקרקעין

מאת Dan Ben Tzvi • 11 במרץ 2019
הגשת מסמכים ודוחות מקוונים הם חלק מהותי בעסקאות נדל"ן כיום. ככל שהטכנולוגיה מתקדמת, תהליכים אלו הפכו לפשוטים ויעילים יותר. ערוצים מקוונים מציעים אפשרות להעביר מסמכים במהירות, לבדוק אותם ולשלב את האנשים המעורבים בתהליך. דיווח מקוון יכול לממש מעקב בזמן אמת ותקשורת אפקטיבית של כל הצדדים, לשפר את רמת הניהול ולהפחית סיכונים.